36家上市房企发布年报 近五成房企净利下滑

截至1月19日，据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计36家上市房企公布2014年年报业绩预告，其中7家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达17家，占比近五成。

　　虽然上述36家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现，但截至目前，在36家公布2014年度业绩预告的企业中，近两成企业预亏，近五成房企净利润下滑，这也在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象。

　　事实上，房地产市场持续下行，使得不少房企迫于资金压力，采取以价换量的销售策略，加之资金成本提升等因素，确实侵蚀了不少房企的净利润。

　　近两成房企首亏

　　Wind资讯统计数据显示，在这36家已经公布2014年年报业绩预告的企业中，9家企业的业绩预增，4家略增，3家扭亏，3家续盈;5家预减，5家略减，1家续亏，6家首亏。其中，首亏房企为金丰投资、同达创业、荣丰控股、阳光股份、亚太实业以及多伦股份，预计首亏额度最高的是阳光股份，预计亏损5.4亿—5.9亿元，下降380%—460%;续亏企业为东方银星。

　　对于亏损的原因，阳光股份表示，天津杨柳青项目房屋交付亏损及存货预估减值损失约4.8亿元，费用化财务利息增加约1.7亿元，上海松江项目已投入部分的预计损失约0.26亿元。

　　而在上述36家发布2014年年报预告的上市房企中，荣丰控股净利润变动幅度最大，而且该企业也是业绩首亏企业，荣丰控股预告净利润变动幅度为-2644.98%。

　　荣丰控股表示，预测2014年年度亏损额为3500万—4500万元。而对于业绩变动的原因，荣丰控股表示，房地产市场整体需求放缓，市场持续低迷，集团旗下北京荣丰项目已接近尾声，长春国际金融中心项目及重庆项目尚未达到销售条件，导致业绩出现亏损。

　　事实上，对于净利润下滑或者亏损的企业而言，其业绩变动基本都与今年房地产行业的颓势有关，销售价格下行，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进而加大企业资金压力，进一步侵蚀净利润额度。

　　一位业内人士表示，多数亏损房企都是由于项目销售不畅，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，不但销售目标难以完成，降价销售的结果也致使净利润下滑。近期，房地产市场持续低迷，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素，无法与大型房企相抗衡，甚至将面临被并购消失的命运。

　　对此，同策咨询总监张宏伟表示，产品类型偏高端而周转较慢的企业、前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业、盲目多元化扩张而导致房地产主业受到影响的企业、资信不太好而难以获得银行贷款的企业，在2015年或将面临被银行等金融机构“锁房”的风险，届时其资金链或许会断裂。

　　荣盛发展净利或超29亿元

　　值得注意的是，从目前公布2014年年度业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等千亿元级房企尚未公布年报业绩预告，因此，从目前数据来看，多数反映了中小房企今年业绩变动的水平。

　　截至1月19日，按照预告净利润下限来看，荣盛发展预告净利润最高，为29.06亿元。

　　对此，有研究报告显示，荣盛发展的土地储备约有20%位于廊坊，如京津冀一体化加速实施，其廊坊项目的去化率将显著提升，销售均价有望在目前水平上进一步上涨，从而增强公司的盈利能力。

　　该报告还指出，荣盛发展目前的土地储备达2000万平方米，足够未来4年销售，预计2015年，公司可实现销售面积460万平方米，销售均价每平方米约6900元，销售额预计可达320亿元，同比增长12%。

　　值得注意的是，得益于京津冀一体化的房企毕竟是少数，多数上市房企在业绩的压力下，还难以一直扛价而不走降价促销之路。从楼市库存增加幅度来看，虽然20个城市的土地出让金达1.4万亿元，同比下降14%，但楼市库存量仍在不断攀升。

　　有业内人士称，一边是难以消化的库存，一边是完不成的销售目标，不少房企这两条重要指标的走势方向是反的，这将加大房企面临的风险。

　　张宏伟也表示，到目前为止，由于市场库存量偏大的基本面没有改变，楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变，中小房企无论在资本市场还是在销售市场，都无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2015年仍然会面临比较大的资金问题。