数地王压身 雅戈尔短期债高达174亿元陷入困境

雅戈尔上海长风项目日前传出将于年底开售的消息。

上海长风商务板块是地王集中营。一个是总价70亿，单价22409元/平方米的中海总价地王；一个是单价25966元/平方米的雅戈尔单价地王。在总价地王中海紫御豪庭以贴近成本价3.8万元/平方米开盘之后，单价成本高出3500多元的雅戈尔地王，无疑面临着更为尴尬的定价策略。

雅戈尔董事长李如成曾公开透露，房地产宏观调控和国内股市大跌，使得雅戈尔的多元化经营战略遭受重创，现在不得不调整经营策略，集中资源向“老本行”品牌服装投入。

雅戈尔陷入困境，与此前不惜花费重金拿地而又缺乏促销手段相关。

早在2004年4月21日，雅戈尔置业在苏州拍下苏州工业园区湖东03、04、05三幅地块，总价14.13亿元，这是雅戈尔在异地拿下的第一个地王；2007年7月，雅戈尔置业以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块，楼板价高达15712元/平方米，创造了当年的杭州地王，后来成为2010年亮相的雅戈尔御西湖项目。“2011年1月调控之后，这个项目就卖不动了。” 熟知杭州房地产市场的业内人士称。

据了解，雅戈尔目前在杭州共有3个项目，在售的是位于城西的御西湖(隐寓)和位于留下板块的西溪晴雪，另一个位于申花板块的项目尚未动工。“这3个项目的情况都不太好。”上述人士说。

雅戈尔2011年年报显示，西溪晴雪项目目前的预售比例仅为15.38%，御西湖的去化率也仅为48.59%，这两个项目在杭州都已销售了至少两年的时间。

2010年，雅戈尔再度斥资24.21亿，摘得杭州的申花53号和56号地块，溢价率分别高达153%和155%。17751元/平米和18114元/平米的楼板价创造了申花板块最新的单价纪录。今年3月份，该板块的多个项目开始“跳楼大甩卖”，房价一度从26000元/平方米跳水至17000元/平方米，甚至有项目挂出了15000元/平米的价格。

雅戈尔在宁波、苏州、杭州和上海这4个城市，几乎都有地王在手，例如，2008年2月，雅戈尔置业以总价9.797亿元拿下了宁波北郊路一地块，每平方米13100元的楼面价，创下了宁波土地挂牌出让单价之最。在上海则是上文所说的长风地王。该地块已在2011年10月开工，预计3年后，也就是2014年10月竣工。

因此业内人士猜测，雅戈尔长风地王的推出，一方面迫于拿地两年有动工销售压力，另一方面是为了筹集资金填补其他地王带来的资金缺口。业内一位资深人士对本报记者透露，由于明年房地产形势还不明朗，雅戈尔也等不及下一次土地增值、房价上涨的机会。

2007年到2011年的5年间，雅戈尔从房地产获得的净利润近30亿元，平均每年收益约为6亿元，而大多数年份雅戈尔地产业务占用的资金却超过100亿元，净利润和资金投入形成了强烈的反差。如此收益，甚至低于银行一年期贷款利率。2011年年报显示，雅戈尔品牌服装的营业利润率为65.66%，而房地产开发的利润率却只有44.75%，当年公司因项目周期性因素房地产交付减少32.34亿元，收入和营业利润同比下降46.94%和32.12%。

30亿元的利润对于雅戈尔各地上百亿的地价款而言，可以说是入不敷出。

目前，雅戈尔账面现金为32.3亿元，却要应对174.6亿元的短期有息负债。在这样的还本付息压力下，雅戈尔2011年以来没再拿地。即使这样，雅戈尔去年底212.52亿元的房地产存货，也让其经营如履薄冰。

迅速清售一线城市项目，有多大效应？按照长风8号东地块开工信息公示，该项目总投资为55亿元。此前雅戈尔置业已为该地块支付了33.93亿元的土地出让金，意味雅戈尔至少还需要在该项目上投入11亿元左右。据公示的建设信息显示，雅戈尔与宏润建设签订的施工总包工程合同价金额为2.4亿元，总建筑面积为95318平方米，相当于每平方米建筑面积约需2500元建设费用。以此匡算，截至2011年6月末，雅戈尔15个在建项目所涉及的210.4万平方米建筑面积仅施工成本就达52亿元左右。