连续超预期完成降负债目标 绿地集团新发展战略初显成效

9月29日，央行、银保监会开座谈会，强调“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”的同时，也提到“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

国庆刚过，又有新的房企“暴雷”，可能确实还有一些房企在走向“暴雷”的路上，疲于自救。而真正有核心竞争力的企业，在从容适应新游戏规则的同时，正抓住战略机遇悄然布局新的行业周期。

进入下半年，绿地持续加快降负债、去杠杆步伐，不断取得显著成效。9月24日，绿地控股以自有资金按期足额完成本息总计约5.8亿美元境外美元债券兑付打款；绿地有息负债总额近一个季度再降约300亿元。最终的数据尚待上市公司三季报正式披露，但以绿地降负债的最新进展，不少业内人士估算，绿地的有息负债总额已降至约2500亿元，较高点时已下降约1400亿元，第二条红线净负债率大概率已在三季度达标转绿。

其实，绿地的总负债是“看起来很多”。在总负债中有息负债占比、有息负债结构、负债产业来源、债务周期等多个层面的结构特点，正是绿地实现超预期快速降负债的巨大优势。据绿地半年报数据，绿地总负债中的最大部分实际为合同负债4339亿元（主要为房地产业预销售金额，代表未来业绩确定性 ），占比达35%，有息负债占总负债比例仅约20%；有息负债中银行贷款超过75%，有息负债中来自房地产业的仅约6成，长短债比例亦不断优化。

绿地降负债取得超预期成效，也正逐步改善其在投资端的表现。第三方机构最新披露的前9月房企新增货值数据显示，在各地新一批集中供地流拍频现、不少房企无力拿地的时候，绿地悄然在9月单月新增超过110亿元货值。最新榜单数据显示，作为未来发展潜力重要指标的房企土储权益总货值，绿地高居榜首。

种种迹象表明，绿地正在下一盘大棋。“降负债、稳增长、调结构、提质量”12字，正是绿地深刻理解中国经济结构性变革的中长期趋势，深刻理解房地产行业发展逻辑的历史性变化，采取的核心战略。如今，即将完成蜕变的全新绿地，已悄然浮出水面。

“三年三步走”降负债战略持续超预期兑现

国际评级机构标准普尔曾先后多次上调绿地集团的评级展望，并在报告中着重指出“绿地降杠杆的速度超出预期”。自2020年8月央行和住建部联合部署实施以“三条红线”为核心的房地产金融审慎管理制度以来，绿地全面加大了降负债去杠杆的力度，制定了“三年三步走”去杠杆计划，以未来三年每年年中为时间节点，主要围绕现金短债比、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率三大指标设置阶段性目标，三年全面“达标”。

绿地内部围绕多项核心措施，有计划、分步骤、多管齐下主动降负债、去杠杆，包括：一是主动压减有息负债规模，优化资产负债结构。二是聚焦成长性地区，优化土地储备结构，提高土地投资质量。三是根据市场情况以销定产，灵活调整生产供应节奏。四是加快资金回笼，实施审慎稳健的现金流管理。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金，提升资本实力。

随后，绿地降负债的每一步，持续超预期。

2020年12月，绿地以自有资金约89亿元，按期足额完成2015年公司债券（第一期）2020年本息兑付；有息负债降200亿元。

2021年1月，绿地以自有资金约81亿元，按期足额完成2016年公司债券（第一期）2021年本息兑付；有息负债较高点累计降450亿元。

2021年2月，绿地以自有资金按期完成本息总计约4.72亿美元境外美元债券本息兑付；加大债券回购注销力度，回购债券约6000多万美元。

2021年2月底，绿地在稳健应对春节前后付款高峰的同时，顺利实现现金短债比超过1，一条红线提前转绿达标，比原计划整整提前了一个多季度；有息负债较高点累计下降超过500亿元。

2021年3月底，有息负债较高点累计下降超过845亿元；净负债率较高点累计下降52个百分点。

2021年6月底，有息负债较高点累计下降超过1013亿元；净负债率较高点累计下降68个百分点。

本月底公司的三季报，则更令人期待。

“看起来很多”的债务真相：多重结构优势

和其他几家规模龙头房企一样，绿地总资产规模远超万亿，名义上的总负债也超过了万亿，“看起来很多”，但这只是表象。越来越多房企出现债务实质性违约，而绿地不断刷新着降负债速度。除了给力的综合措施外，一直被忽视的是，绿地债务的多重结构特点，是其超预期降负债的巨大优势。

第一层结构：根据2021年中报数据，绿地总资产1.4万亿，总负债1.2万亿。“看起来很多”的总负债主要包含合同负债、有息负债以及其他各类应付款项等。其中，合同负债4339亿元（主要为房地产业预销售金额，代表未来业绩确定性），占比达35%；有息负债总额2869亿元，占比仅23%，且呈持续较快下降趋势，整体平均融资成本约5.6%，保持低位。

第二层结构：有息负债总额中，银行贷款超过75%，债券低于20%，信托等非标融资不足5%。

第三层结构：有息负债来源的产业结构，则是绿地的又一层优势。绿地的有息负债中，来自央行重点监管的房地产业负债仅2058亿元，占比仅约70%，占总负债不到17%；其余来自受国家稳增长等政策鼓励支持的基建产业及消费产业的债务金额为798亿元，占有息负债约28%。

第四层结构：绿地中报还显示，负债的时间结构也在快速优化。其中，短期借款271亿元，较年初再降15%，一年内到期的非流动负债387亿元，较年初再降48%。

业内人士预计，三季度末，绿地负债在绝对值大幅下降的同时，上述多重结构优势也会更加明显。

一个公开的秘密是，绿地有息负债的绝大部分是银行贷款，而与主流金融机构长期的良好合作，一直是绿地稳健发展的“杀手锏”。就在今年内，仅已公开的信息显示，在绿地集团董事长、总裁张玉良亲自带领下，绿地与国内各大主流银行金融机构的高层互动，巩固全面战略合作的同时，持续拓展新的发展领域，如5月初，绿地与建设银行签订战略协议，在长租公寓经营、存量物业合作、房源改造升级、项目拓展、金融赋能等方面深入合作。

近日，针对市场谣言，绿地方面向投资人声明，所有贷款均正常还本、付息，无任何一笔逾期支付。

“低成本土储大户”的潜力：单月新增货值再破百亿

绿地降负债、去杠杆取得超预期成效，也正在逐步改善其在投资端的表现。第三方机构最新披露的前9月房企新增货值数据显示，绿地在9月悄然单月新增超过110亿元货值。第三方机构最新披露的房企总土储货值排行榜显示，绿地以21817亿元位列第4，权益总货值19636亿元位列第1。

权益总货值未来发展潜力高居榜首，绿地的土储成本，更令同行眼红。近几年，绿地每年的新增货值和楼面价是这样的：2020年新增总货值约3330亿元，平均楼面价3175元/平方米；2019年新增总货值近4500亿元，平均楼面价2439元/平方米；2018年新增总货值约4541亿元，平均楼面价1890元/平方米；2017年新增总货值超过3000亿元，平均楼面价约2500元/平方米……

强化成本优势的同时，绿地的土储结构也不断优化。一二线核心城市项目占比提高，近年新增土储住宅面积比重普遍超过70%，超50%的项目货值集中于一二线城市。新获取“地产+”产业协同项目比重业内遥遥领先，如2020年占比超过80%，2021年上半年占比约60%。

“多元新绿地”降负债背后：抢占高质量发展先机

以绿地掌舵人张玉良对于国家导向、行业趋势等层面的深刻理解、精准把握为代表，绿地在企业战略层面的领先，一直是其显眼的行业标签。

外界对绿地成功多元化的战略多有研究，而绿地官方给出了精辟的总结：绿地顺应我国经济社会结构性变革的趋势，大力优化产业布局，调整产业结构，推动产业转型升级。总的思路是：在巩固房地产等原有优势产业的基础上，积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元”经营，打造“生态圈”协同发展的商业模式，更好服务我国经济社会发展。经过近几年的产业结构调整，目前绿地已基本形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局，为持续成长打下了基础。

可以看到，在房地产业之外，绿地的多元产业快速发展，基建产业更是已成为另一核心主业。绿地基建产业抢抓机遇，业绩保持了快速增长，产业能级与核心竞争力进一步提升，成为绿地业绩重要增长极，跻身全球第一梯队。上半年基建产业实现营业收入1574亿元，同比大幅增长74%。在最新发布的2021年度ENR“全球承包商250强”权威榜单中，绿地大基建集团首次入围并排名第9位，是基建产业近五年业务规模从400亿元跃升至4000亿元以上实现十倍增长、发展质量稳步提升的集中体现和充分肯定。此外，绿地金融、消费等综合产业也持续推进创新转型，进一步打响市场品牌，提升发展能级，均呈现快速发展的态势。

种种迹象表明， “三年三步走”降负债战略持续超预期兑现，仅是绿地的一面。另一面，则是绿地再度发挥战略优势，悄然推进新周期高质量发展步伐，展开新一轮布局。

对于行业发展的新阶段，张玉良曾率先强调“转变发展方式，向管理要红利”，在他的字典里，不管是此前的多轮宏观调控，还是当前的“三条红线”，发展始终是核心。

如何看待当前的发展环境，张玉良是这样表示的：外部环境虽然错综复杂，但有利的条件也不少。比如，我国仍然处于深度城镇化进程当中，房地产市场总量仍然保持了较大规模，在分化的市场中，一些地区的市场空间仍然较大；基础设施建设仍然是补短板、促投资、稳增长的重要抓手，市场空间仍然较大；绿地已形成了相对多元的产业布局，综合性和平衡性较强，回旋余地较大，产业协同效应明显。

如何应对新环境、新周期，绿地正逐步推动的战略是：坚持高质量发展理念，适应新环境，努力练内功，实现稳增长，确保实现稳中加固、稳中向好、稳中提质的整体发展局面。适应新环境。深刻理解中国经济结构性变革的中长期趋势，深刻理解房地产行业发展逻辑的历史性变化，真正做到“把握新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局”。努力练内功。一方面，积极转变发展方式，推动企业发展从依靠行业高速扩张红利，转变到依靠创新产品供给、打造精良品质、提升服务水平上来，全方位提升企业发展的质量和效益。另一方面，与行业变革趋势相适应，优化精简组织架构和团队结构，不断提升内在动力、活力和竞争力。实现稳增长。切实把“降负债、稳增长、调结构、提质量”等各项工作落实落细，确保在降负债的同时，企业主要经济指标实现平稳增长，并为中长期的发展奠定更加坚实稳固的基础。

绿地正以第二条红线再度提前转绿的从容，展开新的战略布局。而这个行业未来竞争的新格局，也在悄然上演。