新一轮城市更新释放巨大投资空间

新一轮城市更新行动不断推进。6月2日，上海宣布率先成立全国最大城市更新基金；6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》；6月10日，北京发布关于实施城市更新行动的指导意见……《经济参考报》记者注意到，近日多地城市更新行动计划密集浮现，同时，基础设施更新、老旧小区改造等一揽子城市更新重大项目提速开工。面对巨大的投资空间，各级财政资金、金融机构融资资金、社会资本等多元化投融资机制正加速形成。

“十四五”规划纲要指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。这也是“城市更新”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，并上升到国家战略层面。2021年政府工作报告提出“发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动”。

何为城市更新？城市更新主要包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、增强城市防洪排涝能力、推进以县城为重要载体的城镇化建设。业内指出，实施城市更新行动，谋划推进一系列城市建设领域民生工程和发展工程，有利于充分释放我国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点。

“城市更新通过优化调整城市空间形态，完善城市功能，提高城市的承载能力，提升居民生活质量水平，是推进以人为本的新型城镇化高质量发展的必然要求。随着我国城镇化发展从规模扩张期进入品质提升转型期，城市更新也将成为惠民生、扩内需的重要手段。”光大证券董事总经理首席宏观经济学家高瑞东对《经济参考报》记者表示。

“实施城市更新有利于推动城市中新产业、新业态的发展，激发城市新的经济活力。同时进一步挖掘投资潜力，形成较大的投资规模。”中国银行研究院研究员范若滢对《经济参考报》记者表示。

根据全国工商联房地产商会城市更新分会调研和估算，城市更新过程中将撬动十万亿级的内需空间。

新一轮城市更新行动正提速落地。《重庆市城市更新管理办法》指出，城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。

北京实施城市更新行动指导意见明确城市更新行动包括老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新等。近日，与之配套的《关于老旧小区更新改造工作的意见》等四个实施细则已正式印发。

此外，辽宁方面表示，将出台城市更新先导区建设实施意见和城市更新先导区项目建设方案。日前，辽宁还发布了9项城市更新地方标准。

在各地城市更新计划相继浮现的同时，与之相关的一揽子重大项目建设也将提速开工。

据了解，福州市围绕居住、交通、水环境等全面展开城市更新品质提升工作，在梳理出的921个项目当中，目前已开工项目达753个，开工率超过80%。

2021年株洲市城市更新行动计划显示，在基础设施更新方面，力争全年开工131个市政基础设施项目，竣工157个基础设施升级项目。作为城市更新的重要任务，今年辽宁省计划改造的1000个老旧小区将于6月底前全部开工，年底前完成基础改造工程。

海量的投资项目，钱从哪里来？中国城市建设研究院规划设计院院长杨涛对《经济参考报》记者表示，长期来看，应探索政府引导、社会资本参与、居民及其他利益相关方自主更新等可持续、多元化的方式。要加强机制创新，用好开发权转移、容积率异地补偿等方式，解决社会资本无法就地平衡问题。鼓励社会资本参与后期运营。鼓励居民出资，参与微更新，深入研究居民自主更新的动力来源与补偿机制。

地方上也在探索。6月2日，上海宣布率先成立全国最大城市更新基金，落地规模达800亿元，定向投资旧区改造和城市更新。另外，北京鼓励市场主体投入资金参与城市更新，鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造，鼓励金融机构创新金融产品支持城市更新。重庆鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品，探索设立城市更新专项基金，合理引导居民出资参与更新改造。

范若滢表示，在实施城市更新行动中，关键需要解决资金等配套问题。除发挥政府作用外，要灵活调动多方资金参与。一是鼓励商业金融机构创新金融产品，通过债权、股权、资产支持计划等方式解决项目资金压力较大问题；二是提高民间资本参与积极性，破除信贷、招投标等方面的隐性壁垒；三是充分发挥资本市场、基建REITs等多种渠道的融资功能。

高瑞东指出，城市更新主要涉及城市中老旧存量物业，同时包含大量公益性项目，经营回报率较低。为了实现项目的可持续性，建设初期应充分考虑并挖掘项目经营性收益，以项目的经营收入平衡改造投入。他举例称，安徽在改造2600个老旧小区时，探索赋予小区特许经营权等激励措施，吸引社会资本积极参与。

值得注意的是，业内还指出，随着经济发展，城市空间布局与居民生活方式不断变化，城市更新应该是渐进式的、小规模的。

“城市更新是我国城乡发展由增量发展向存量提质转变的必然过程，也是不断满足人民群众日益增长的美好生活需要的重大举措。要避免大规模改造导致容积率过高、城市风貌不协调问题，延续城市文脉，保护好历史文化遗产。”杨涛说。

高瑞东表示，小规模的更新方式，能够在改造过程中灵活使用资金，探索提升居民生活水平与实现经营效益的有效结合方式，实现城市更新项目的可持续性发展。