李克强定调楼市政策：鼓励自住改善性需求

国务院总理李克强在3月15日的记者会上表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

 “中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”李克强说。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，这意味着楼市发展将有诸多利好。

支持自住改善性需求

自2014年以来，房地产市场出现了明显的分化调整，一些地区出现了供大于求的现象。从2010年开始，实施了4年多的限购政策开始土崩瓦解，46个限购城市只剩北上广深四大一线城市和三亚共5个城市继续限购。在各地普遍救市后，去年9月底，央行发布信贷新政，加大对个人住房贷款需求的支持力度，对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年的水平。

住建部新闻发言人倪虹表示，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。今年的政府工作报告提出了六个方面作为新的消费增长点，其中一个就是稳定住房消费。

张大伟认为，这其中，首要的利好是对改善性需求的政策将继续松绑。由于目前二套房首付比例过高过严，普遍是七成的首付标准，这是在2013年楼市最火爆的时候出台的抑制性政策，当时政策出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价，但目前这一背景已经改变。在鼓励改善性需求的情况下，过高的首付标准显然是不符合要求的。

他预计，目前房地产市场正在逐步企稳，政策也会在4月份逐步落地。到4月份，二套房首付很可能回归到五成。二套房首付降低，对市场的影响主要是在一线和二线城市，因为这些城市的改善性需求总量较大，对信贷的需求也较高，因此降低二套房首付标准会带来比较大的影响;三线和四线城市由于市场供应已经绝对过剩，松绑二套房首付带来的影响不大。

新型城镇化带来发展空间

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，支持自住性和改善性需求将对房地产平稳健康发展起到积极作用。在目前的市场库存产品中，很大一部分是大户型或者中高端户型，支持改善性需求可以有效去库存。同时，改善性需求的积极入市可以改变市场的观望和预期，带动整个市场情绪的提振。而且，支持改善性需求也可以促进整体居住品质的不断提升。

另一方面，随着中国新型城镇化的加快推进，中国房地产市场仍有很大的发展空间。“在新型城镇化过程中，房地产市场仍有很多新的业务增长点，比如高铁新城等，企业应该在这个过程中寻找新的空间。”严跃进说。

位于赣南某县城的一家房产开发公司负责人表示，相比于沿海地区，中西部地区的很多地方城镇化才刚起步，未来楼市发展的空间仍很大。“我们这个县比沿海地区至少落后了5—8年，未来还有那么多人进城，市场空间仍然很大。”他说。

此外，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策，也意味着接下来地方政府将可能出台乐动在线官网（中国）的税费减免、购房补贴等救市政策。张大伟分析，即便是一线城市，未来也可能出台一些降低购房资格办理难度的政策，比如针对部分房源、购房客户的松绑限购政策，这其中广州、深圳推出的可能性更大。

在稳定住房消费的同时，低收入群体的住房保障也是一大重点。全国人大代表卢淳杰在两会期间表示，当前的房地产供求关系发生了变化。政府工作报告将“稳定住房消费”放在“加快培育消费增长点”部分，旨在培育健康的房地产市场，让居民住房消费成为拉动经济增长的强劲动力。政府应加大保障房建设力度，帮助乐动在线官网（中国）低收入群众实现“居者有其屋”。

李克强在记者会上表示，中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府负有保障群众基本居住条件的责任。