碧桂园等房企进军山西失算：官场地震涉多家开发商

晋，难进

　　十多年来，首创置业、恒大、碧桂园等品牌房企进军山西市场，遭遇各种问题

　　高平市，位于山西省东南部，隶属于晋城市。两千多年前，这里是著名的长平之战发生地，纸上谈兵的赵括即兵败于此。

　　2014年，碧桂园投资高平被当地高调宣传。不过时至今日，在高平康乐东街、“三馆”广场对面，一块被认为归属于碧桂园的地块沉寂已久。据当地人士介绍，在今年上半年该地块就停工了。记者8月曾报道，这个项目“前几个月就把树都移走了，计划开工”。

　　11月26日，中纪委通报，山西高平市原市委副书记、市长杨晓波被调查。当地原计划投资26亿元的“一号工程”碧桂园城市综合体项目也传出停工的消息。本周，记者从碧桂园方面了解到，碧桂园现已退出在高平的项目。

　　十几年来，山西头顶资源大省的光环造富一方，“煤老板”对房地产企业形成强大的吸引力，陆续登陆山西的品牌大房企多达数十家。然而多年过去后又有几家欢乐几家愁?

　　碧桂园的“放弃”

　　碧桂园方面表示，高平项目净用地面积约450亩，首期约230亩按正规程序获取土地，但没有开工。现在也已经退出

　　11月26日，中纪委通报山西女官员落马消息。其中一名女官员是山西高平市原市委副书记、市长杨晓波，被给予开除党籍、开除公职处分。

　　杨晓波落马的同时，在当地被视为杨晓波“一号工程”的碧桂园城市综合体项目再次引发人们的关注。

　　高平官网显示，2013年7月18日，碧桂园方面一位投资拓展经理考察高平;此前两天，富力集团联席董事长张力一行也就高平城市建设发展进行参观考察。高平时任市长等都出面陪同。2013年年底，高平党政一把手带队，专程赴碧桂园总部考察。当时，碧桂园方面人士也表示，高平市投资环境良好，发展潜力很大，希望早日到高平进行项目投资与开发。

　　在高平当地有关人士眼中，高平曾希望引进碧桂园等知名房企进入投资，签署了有关招商引资协议后，即进行大力宣传。

　　晋城《太行日报》报道，3月13日，跟随广东企业家山西投资考察团前来考察的碧桂园集团与高平市政府签约，投资建设高平碧桂园城市综合体项目。项目占地860亩，总投资26亿元。“项目将于近日挂牌、开工，大约2-3年时间可建成。”但今年4月底，时任高平市长杨晓波落马。这个被视为杨晓波“一号工程”的项目也随之偃旗息鼓。

　　昨天，记者从碧桂园方面了解到，碧桂园现已退出在高平的项目。碧桂园曾同高平方面接触，考察了当地投资环境，做了一些规划设计、勘探等准备工作，但因为当地政府对地块功能定位改变，因此退出。在碧桂园内部人士看来，公司考察不同城市地块，都是很平常的企业行为;最后根据市场变化做出判断，拿或不拿地，也是正常的企业行为。

　　日前，碧桂园方面介绍，高平项目净用地面积约450亩，首期约230亩按正规程序获取土地，但没有开工。现在也已经退出。

　　山西的诱惑

　　超万亿的民间资本、热衷于买房投资、高端产品稀缺，山西楼市对房企来说是一块“大肥肉”

　　十多年前，在一线城市的各大名盘售楼处，就流传着这样的传说：有一群人，他们其貌不扬，买房速战速决，出手阔绰，通常一买就是整个单元或整层楼。有人背着装满现金的蛇皮袋，买房一次性付款，将售楼处的验钞机累瘫……他们就是来自山西的煤老板们，他们与浙江炒房团一起，成为21世纪初期中国楼市神一样的存在。

　　“那时候，在售楼处只要听到山西口音就觉得快中大奖了。他们当中有不少都是从事煤炭生意的，买房意向非常明确，只要简单讲解一下，基本就直接付款买下。”从2006年起就从事售楼工作的孙小姐回忆。

　　正是以这种粗放的“煤老板”为代表的刻板印象，使得一些房企奔赴山西“抢富人”。北京的山水文园、中莎广场、天润福熙大道、中堂国际广场等主打高端住宅和投资型物业的项目，都曾先后进入山西推盘。而SOHO中国董事长潘石屹更是在山西煤老板购房团的簇拥中，大卖旗下楼盘。早前媒体有报道称，建外SOHO、三里屯SOHO的买家中均有一半以上来自山西。

　　2011年，由住建部政策研究中心与高和投资联合发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》中测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元和2200亿元，且未来规模还将持续增长，彰显了山西对于众多品牌房企的进驻释放出了强大吸引力。

　　超万亿的民间资本、热衷于买房投资、楼盘开发水平较低、高端产品稀缺，山西楼市对房企来说是一块“大肥肉”，与其坐等“煤老板”上门，不如送楼到家。2005年，首创置业以3.1亿元购得太原市长风商务区最大的0514号地块使用权，当时有本地开发商大呼“狼来了”。随后，奥园、富力也挺进太原。2010年后，合生、星河湾等也纷纷抢滩山西高端住宅市场。品牌房企们都试图在“煤老板”的故乡分得一杯羹。

　　记者统计发现，各大开发商在太原打造的豪宅名盘基本上都处于具有潜力的升值地段。以商业地产起家的万达，于龙潭湖边打造观湖豪宅，并立下壮志将太原万达广场定位为北方最高端的A级店;星河湾项目地处太原市政府“南移西进”战略重点打造的城南高档居住区核心区域。

　　据第三方数据发布的2010年全年百城商品住宅销售排行榜显示，太原2010年商品住宅揽金最多的两个项目均为豪宅。其中，太原星河湾全年销售金额达60.84亿元，而同一年北京销售金额排名第一的新里西斯莱公馆，全年销售金额为53.04亿元;上海市销售金额排名第一的保利叶都，全年销售金额为38.24亿元;广州市销售金额排名第一的亚运城，全年销售金额为46.02亿元。三个一线城市的项目销售金额冠军都不及太原排名第一的星河湾。

　　嗅觉敏锐的开发商并非仅此数家。万科、恒大、首开等品牌开发商也先后入驻山西，在加紧土地储备的同时，瞄准了利润较高、“抗压性”较强的中高端及高端市场。

　　“过剩”的山西楼市?

　　“煤老板”更愿意在北京上海投资买房，太原只是“自住”，供需失衡露端倪

　　然而，光鲜的销售数据并没有持续太久。从进驻前的满怀信心，到开发销售过程中的困难重重，很多房企开始意识到山西的房地产市场有其自身的特点，并不是原先想象中的“钱多、速来”那般轻松。

　　一位常年扎根山西太原的某大型房企负责人告诉记者，由于山西人的性格原因和保守程度，虽然同样热衷于投资房地产，但和浙商在外赚钱返乡置业的思路完全不同，“煤老板”们更习惯于在家乡赚钱到全球各地去买房，大部分的投资将首先投向北京、上海等一线城市，太原的房产乐动在线官网（中国）是供“煤老板”自住的。因此，多年来，太原楼市一直处于“慢热”的状态。

　　“按照项目的开发规律，产品品质和价格会越来越高，但山西住宅市场上的客群质量却在慢慢下降。”一位长期关注山西市场的业内人士指出，这种住宅市场上供需不对等的状况在2011年便已经显露无疑，项目之间的竞争也更加白热化。公开数据显示，2014年，山西省商品房待售面积为1057.5万平方米，相比2010年翻了一倍。

　　申银万国证券今年3月发布的房地产行业报告中显示，山西属房地产供给过剩的省份，省会太原市的供给为严重过剩，过剩比例为44%。

　　星河湾2009年进入太原，至今已有5年时间。今年6月，星河湾副总裁张学凤在记者采访时表示，山西的特点是晋商文化，但楼市无论价格、品质都还有待提升，希望把太原星河湾做成一个为整个山西打造的高端社交平台，太原星河湾存货还有数十亿元。星河湾官网披露，2014年太原星河湾的销售额为8亿元。

　　开发商“水土不服”

　　一位不愿具名的房企人士表示，在太原做开发太累，买地累，办手续累，房地产发展的门槛太多

　　在品牌开发商进驻山西之前，当地房地产市场始终处于相对落后的状态，产品单一、户型结构简陋、无法满足个性化需求等等饱受诟病。而品牌房企的挺进，无论从规范、规模开发，还是产品打造方面，都输入了全新的开发理念和模式，对当地楼市起到了积极的推动作用。据工作生活在太原多年的郭栋回忆，在大牌房企进入太原以前，太原市房地产开发不遵守规划、小产权房遍地等情况随处可见。“就是因为大部分房子没有产权，所以直到2009年万科的项目开始销售，我才出手。至少这是正规的开发商，质量有保证。”

　　但在实际的开发过程中，“外来者”也遭遇了重重难题。一位不愿具名的房企人士表示，由于强烈的“地方保护主义”，在太原做开发太累，买地累，办手续累，房地产发展的门槛太多。“一个项目因为各种流程审批的推延，无形中加大了开发的成本，有时候进退两难，最后拖个7、8年，只要项目不赔钱就可以了。”他表示。

　　被“拖”住的还有万达。

　　“对于5年一届急于出政绩的地方政府来说，万达模式是再受欢迎不过的了。”万达集团董事长王健林在接受媒体采访时曾信誓旦旦地说。凭借万达的执行力，从拿地到开发，一个万达广场的开业时限通常是18个月左右。而在山西太原，这条铁律已然被打破。根据资料记载，2007年9月万达集团就以15亿元取得了位于太原市中心，距离府西街中央商务区仅500米的核心地块;按照万达的规划，拟斥资70亿元打造一座集国际酒店、高档写字楼、酒店式公寓、高档住宅、休闲百货、国际影院为一体的全新第三代城市综合体。

　　然而，项目目前仍在建设中。2012年6月份该项目的拆迁工作才刚完成，到今年上半年，项目仅建成开业一座五星级万达文华酒店和高档住宅万达公馆在售。此时距离拿地已经过去7年。

　　援引2010年太原市纪委对太原市工程建设行政审批效率进行专题调研的发现，一个房地产项目，仅市发改委、规划局、国土局、住建委、房管局、环保局、文物局、消防支队、人防办等9部门的法定审批时间就长达223个工作日。如果再有一些拖沓、扯皮，一个项目几年办不全证件实属常见。“办证期间，也不可能停工等待，所以明知违规也愿意以小博大的现象很正常。”某国内TOP10房企人士表示。

　　而记者从公开报道获知，今年以来山西官场“地震”牵涉到多家房地产开发商，多名官员涉案内容包括违规修改规划、为开发商侵占公园绿地开绿灯等。

　　品牌房企的退与进

　　首创置业在遭遇合作方及规划调整后退出太原;恒大已布局太原、临汾及晋中，准备再进长治

　　北京老牌房企首创置业的折戟太原，可谓外来房企在山西遭遇“不可抗力”的缩影。

　　记者从北京一位代理行人士处获悉，太原是首创置业2005年开始全国扩张的重要一环。当年9月，首创置业通过挂牌方式成功购入太原长风住宅项目，成交价约3.1亿元，土地储备增加约64万平方米，占了公司土地储备的15%，可谓重金部署。“当地政府招商引资，要开发太原南片区，首创置业是片区第一个落地的大项目。但首创置业进入太原后可能遭遇了水土不服，原来的合作方也出现了调整。2008年，传来当地政府改规划、首创退出的消息，令业内十分吃惊。”

　　记者查阅首创置业的报表发现，其对外披露该项目时一直以“住宅项目”为口径。比如2005年报中的获地信息，又如2006年年报披露为“太原长风住宅项目”，计划分为4期开发，首创持股55%。但在2007年的年报中，该项目又变成首创100%持股。

　　2008年的中期报告中，首创正式宣布，太原长风项目由于政府调整规划，由“住宅为主变更为以商用物业为主”，与集团对该项目的产品定位不符，经过与政府部门协商，集团退出该项目，目前已收回“全部前期投资”。

　　记者查阅公开信息获悉，2012年8月、2013年4月，首创置业董事长刘晓光分别前往山西晋中市、太原市“考察”，但首创置业一直没有重回山西。

　　此外，向来热衷于布局三四线城市的恒大地产，在山西也经历了“二进宫”。目前，恒大在太原、临汾、晋中等地均有项目在售，个别还创造了不错的销售成绩。而在山西东南小城——长治，恒大却走得并不顺利。2009-2010年间，恒大地产就曾深入长治考察。据当地一家房企的负责人透露，当时恒大到长治是想与在本地拥有大量土地储备的一家本土房企进行合作开发，“但最后条件没有谈妥，恒大就此撤退。”该人士透露，这些年，恒大在山西的开发不断纵深，对于GDP位列山西省第三的长治市，始终难言放手。据一位接近恒大地产的人士透露，目前恒大也有意向进入长治拿地，而意向中的地块正位于城市商业的核心区。