厦门保障房售价5个月暴涨6成引维权 政府暗中挺楼市

原本作为平抑房价上涨工具的保障房，短短5个月时间售价涨幅却直逼商品房，此举引发了部分申请者的维权。

　　记者调查了解，厦门存量经济适用房从今年5月至今，销售价格飙涨40%，从原来均价3300元/平方米涨至4700元/平方米，而厦门岛外保障性住房则从均价5200元涨至最高8500元，涨幅高达6成。

　　“保障房涨价主要因为成本上涨，虽然这两年钢筋水泥没涨，但是人工成本一直在涨。”厦门市住房保障局内部人士对记者表示，虽然轮候者不理解，但已经定好的价格，政府不会再变。

　　此外，除了在保障房涨价上态度坚决，厦门政府部门对商品房市场也很呵护，自放松限购后，厦门又暗中对营业税缴纳标准作出调整。

　　价格跳涨

　　10月17日，厦门市住建局官网发布第七批保障房价格批复文件，其中，经适房价格为4700元/平米，洋唐居住区按均价8500元/平方米销售，华铃花园二期和东方新城二期均价8000元/平方米，滨海公寓和后溪花园均价7500元/平方米，全部位于厦门岛外。

　　而在今年5月配售的第六批保障房，华铃花园第一层价格为4888元/平方米，东方新城5060元/平方米，以上每层每平方米加20元。五个月的时间，价格上涨六成。

　　“如今8500元的房价，几乎是两三年前岛外普通商品房的售价。”一位准备申请华铃花园的轮候者对记者称。

　　让购房者感到不平的是，厦门保障类住宅大幅涨价的同时，当地商品房房价却不涨反降，两者形成了鲜明对比。

　　厦门市浦夏房地产代理公司陈经理告诉记者，从今年4月份开始，厦门楼市陷入低迷，虽然统计数据上均价同比还在上涨，但实际上，岛外楼盘均有不同程度的降价。

　　对保障房购买者而言，这意味着短时间内要多掏数万元的首付款，而月供压力也陡增，突如其来的涨价，可能击碎很多人期盼两年多的住房梦。

　　面对外界的质疑，厦门市有关部门表示不存在加价销售，并公布了保障房建设成本为8055元/平方米。

　　两年时间，岛外的保障房价格已经赶上岛内，2012年10月的厦门市第五批保障房购房手册显示，岛内四个保障房销售均价为7200元/平方米，岛外的集美滨水小区销售均价5200元/平方米。

　　此外，让这些保障房轮候者始料未及的是，这份文件并没有事先通告，而是近日向建设局咨询才得知最终销售价格。根据通知，这批购房者10月21日领取选房手册，10月27日开始选房。

　　“提交申请后已经等了两年，现在突然变卦要涨价，大家当然没法接受。”上述轮候者说。

　　据了解，这批保障房属于共有产权式住房，其中经适房业主拥有10%产权，保障房业主拥有40%产权，若按100%完全产权换算，二者每平米销售均价高达4.7万元、2.1万元。

　　深圳住建局有关负责人告诉记者，通常保障房的价格都是在土地出让时就已经通过限地价、竞房价定好，临时涨价的事还没出现过，作为民生工程，一般不会因短期成本变化问题突然变卦。

　　“我们已经定下来的事情，价格不会变了。”上述厦门住房保障局人士对记者表示，涨价的原因已经对外说了，无需再多解释。

　　根据有关政策，厦门规定保障性住房申请者必须为中低收入家庭，突然涨价，显然将超出部分家庭的购买能力。对此，厦门出台了一项新规定，经适房价格若超出购买力，申请户选房后可转为申请租赁房。

　　实际上，此前媒体曾多次曝光厦门保障房分配乱象，该市发生过2624套房源疑被公务员囤积问题，存在儿童申请保障房、经适房摇号6连号等情况。

　　政府频频托市

　　就在同一时期，厦门新房价格却相对稳定。厦门政府部门也对房地产市场“爱护有加”。

　　根据国家统计局今年8月份的数据，厦门从2012年6月以来，房价连续28个月环比上涨，均价高达20690元/平方米。

　　今年7月，当放开限购仍是敏感话题时，厦门就开始暗中放开限购，但由于房价居高不下，出于社会舆论压力，厦门各政府部门对外界仍守口如瓶。

　　当时，一位厦门住建局人士告诉记者，放松限购改变的是购房者心理预期，尤其是厦门90%以上住宅靠外地人购买，在供给量稳定的前提下，有利于恢复外地人对厦门楼市的信心。

　　不过限购放开并未打破买卖双方的博弈格局，厦门楼市成交量依旧徘徊不前。

　　据厦门市国土局发布的最新《2014年厦门房地产市场分析》中显示，2014年1-9月，厦门市商品住宅共销售面积为237.25万平方米，较去年同期减少 49.5%。岛内商品住宅的销量为56.28万平方米，占全市总量的23.7%;岛外商品住宅销量为180.96万平方米，占全市总量的76.3%，相比 去年同期下降了47.8%。

　　“跟上半年比，成交量依然减少很多，价格比较稳定，没涨没跌，现在房源太多，而很多客源都在观望，限购放开作用有限，有的客户在等新政策，担心房产税出台，现在不敢买。”陈经理说。

　　限购效果有限后，政府又极力推进限贷放松，目前厦门各银行已经执行认房不认贷，但对楼市的提振还不明显。

　　事实上，厦门暗中扶持楼市的政策不止只放开限购限贷，记者日前获悉，从7月份开始，厦门对二手房营业税就已做调整。

　　厦门中易房地产置业顾问叶林海告诉记者，如果是一手业主卖房，营业税的计算时间是从与开发商签订合同算起，而不是按此前的房产证办理时间为依据，这直接减少了购房的税费。

　　“比如某业主是2009年从开发商处买的新房，2011年才办房产证，如果按过去严格来说，目前出售尚未满5年，营业税要全额缴纳，但按照厦门的规定可以从 2009年算起，则能免除营业税。”叶林海说，对很多一手业主卖房换房的，这种调整帮助很大，只是政府未公开，很多人不清楚，要成交去缴税时才知道。

　　在对商品房市场进行松绑之后，厦门政府部门在土地市场也频出“托市”之举，上半年土地遭遇流拍后，厦门政府甚至让国企出面撑市，以防止土地价格下跌。10月 29日，厦门马銮湾新城两幅商住地公开出让，海尔子公司与海投子公司联合竞得，楼面价为15228.43元/平方米，溢价率为80%，刷新海沧单价新地王。

　　厦门房地产专业人士程凌虚认为，厦门楼市居高不下，主要因为岛内土地稀缺，供不应求，外地人一直是厦门购房的主力。

　　厦门业内人士均认为，尽管岛外潜在土地较多，但由于政府公共配套外迁不力，且岛内岛外的教育政策也不同，使得购房者对岛内房子趋之若鹜，加上政府严格控制土地供应结构，实行饥饿式营销，使市场的供需失衡。

　　根据厦门国土局年初制定的计划，2014年厦门市拟出让57幅地块，供应总建筑面积904万平方米。其中商住地块计划供应26幅，全部位于岛外，总建筑面积446万平方米，而岛内的土地则全是商业用地，无一幅住宅用地。