专家评论：中国房价将在三年内回落50%左右

刚刚到来的2014年，沸腾的中国房地产业开局不利，连发悲音。

　　第一个信号是楼市成交量走低，1月份全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现“腰斩”现象;进入2月份后，成交依旧低迷。第二个信号是2月底传出杭州多个地产项目降价15%～20%，并导致业主打砸售楼处。与此同时，以兴业银行为代表的多家商业银行开始收紧甚至暂停房地产相关贷款。

　　前不久，有着“任大炮”之称的华远地产董事长任志强也一改往日乐观的口吻，出言警示房地产行业可能面临销售增速下滑的风险。王石、王健林等地产界大佬亦发表了对今年楼市不甚乐观的观点。

　　“非常不妙。”万科董事会主席王石用这4个字来预测2014年的楼市，此前他还针对李嘉诚抛售其在北京、上海的物业，在微博上称：“这是一个信号，小心了!”

　　股市更是对房地产板块表现出异常悲观的情绪。2月24日，地产股集体遭遇重挫，多只地产股跌停，房地产行业当日全天资金净流出超过20亿元，位居28个申万一级行业之首。而各家研究机构迫不及待召开电话会议，讨论房地产基本面的走势。

　　经历了一年多的上涨后，国内楼市在马年是否会迎来拐点?

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭日前在电台节目中表示，2013年楼市火爆，目前是在高位盘整，2014年可能出现降温态势。杨红旭认为，今年下半年可能出现拐点，也就是房价从涨变为涨不动，甚至有所下跌。

　　海通证券首席经济学家李迅雷表示，中国离房价全面回落的日期不远了。美国上一轮建筑周期2000年见顶，2005年才出现房屋销量回落，2006年房价才出现下跌，到2009年年初建筑周期触底。中国2010年建筑业景气指数与GDP增速均已见顶回落，但2013年政府土地出让金还创新高，房价继续高涨，2014年三、四线城市房屋已经供过于求，预期明后两年，房价或将全面回落。

　　地产股集体重挫

　　2月24日，深股市迎来黑色星期一，地产股是引发股指集体大跌的导火线。

　　由于地产行业一直向好，地产股也一直是A股市场上的“常涨将军”。2013年三季度以来，不管股价出现如何猛烈的下跌，地产股始终保持上行态势。但随着近期部分城市的房价大跌以及部分银行针对地产开发停贷等不利信息的狼烟四起，包括基金在内的资金短期都开始纷纷回避地产股。

　　2月24日当天，沪综指和深成指都大跌，房地产板块相关个股成为下跌主力，逾百只地产股下跌，上实发展、格力地产、运盛实业、华夏幸福等多只地产股跌停;金融街和华远地产下跌逾4%;四大地产龙头也无一例外地大跌，其中，招商地产、保利地产跌逾8%，金地集团下挫逾7%，万科A跌幅超6%。

　　香港内房股也未能幸免，当天收盘，绿城中国、融创中国、绿地香港、碧桂园跌幅纷纷超过8%，其余内房股同样出现大幅下跌。

　　伴随着24日的大跌，部分地产股已经“破净”或濒临“破净”：四大地产龙头中，万科A的市净率为1.08倍，保利地产为0.93倍，金地集团的市净率为1.11倍，招商地产则为1.01倍。

　　与地产股向来休戚相关的银行股当天同样遭遇重挫，北京银行、民生银行、兴业银行、平安银行、浦发银行纷纷跌逾3%。

　　据WIN D统计数据显示，房地产行业24日全天资金净流出约20亿元，位居28个申万一级行业之首。其中，保利地产和万科A的全天资金净流出分别达到1.96亿元和1.38亿元。银行业则紧随其后，全天资金净流出达到8.41亿元。

　　在上述蓝筹股聚集的行业集体下挫的背景下，上证指数当天下跌1.75%，收于2076.69点，2100点关口宣告失守。由于地产股多在深市上市，深证成指的跌幅更是达到了2.68%。

　　引发此次股价大跌的利空消息主要是近日传出杭州有楼盘大幅降价的消息，同时，银行信贷市场也传出暂停房贷业务的风声，而市场上的投资机构者也纷纷发表了不同的看法。

　　基金业人士对地产股的判断存在两种声音，一是认为地产股短期有风险，需要回避;另一种声音是房地产行业的动荡会刺激政府出台保增长政策，反过来为地产股提供超跌反弹的机会。

　　一名基金业人士建议，短期来看，地产股做空力量强大，虽然停贷只是局部地区个别银行针对个别产品的动作，但反映出在利率高企的背景下，市场风险积聚，短期需回避房地产板块。

　　银行收紧房贷

　　引发地产股大跌的原因之一，是最近有消息称，兴业银行等开始暂停房地产贷款。

　　据记者了解，兴业银行春节前就接到通知，要求各营业点停止办理房地产夹层融资业务和房地产供应链融资业务，截止日期为2014年3月底，之后会出台区别对待政策，新政策出台后，一些业务会恢复正常。

　　兴业银行2月24日也发布澄清公告，为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。“在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。”。

　　尽管如此，银行收紧房贷却是不争的事实。

　　实际上，房地产行业风险已经引发了监管部门的高度重视，银监会在年初召开的2014年全国银行业监管工作会议上提出，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

　　一名股份制银行内部人士透露，银行对房地产行业的信贷政策也较2013年有所收紧，尤其是对三、四线城市住宅和一、二线城市商业地产。据其介绍，由于收益率有限，市面上多数银行对于开发贷业务并不热衷，一些城市早已停止为中小房企提供开发贷业务。

　　虽然目前银行房地产贷款不良率低于1%，但民生证券研究院副院长管清友判断：“今年银行对开发贷依然会是表内贷款严格执行名单制管理，总量不增加甚至进一步压缩，表外非标准化债权资产投向房地产领域的情况也会有所减少。”

　　业内透露，2014年4月份之后，兴业银行房地产业务新政策将可能允许房地产相关业务继续进行。相比旧政策，新政策对开展房地产业务很可能会区别对待，区分不同的区域，一、二线城市风险相对较小，业务还会正常开展;三、四线城市风险较大，房地产供过于求，谨慎进入或停止;同时，区分不同的地产开发商规模，根据大型、中型和小型不同的财务状况而制订授信额度。其他商业银行根据自身的信贷结构状况，也会进行相应的调整并对房地产融资业务进一步细化。

　　值得注意的是，银行收紧房贷“银根”的范围已经波及首套房屋贷款的利率。据了解，目前首套房贷款利率已基本无折扣，个别银行还在基准利率的基础上再上浮5%。春节前后，银行悉数上调首套房贷利率，以工、农、中、建、交为首的国内商业银行均上调首套房贷利率至基准利率，春节前的八五折贷款优惠基本绝迹。

　　部分外资银行尽管对首套房贷利率还有一定的折扣优惠，但也都附加了一些条件。恒生银行最近规定，在2月21日之前面签的客户，贷款利率为八八折。而2月21日之后的客户，则升为九二折，但恒生银行要求，1995年之后建设的房子才可以享受折扣。大华银行虽然可以提供首套房贷八五折，但要求首套房屋贷款上限为购房价格的50%，达不到普通商品房贷款的上限70%。

　　银行贷款一向是支撑房地产行业繁荣的重要因素，收紧购房者的贷款将会使楼市产生连锁反应。一线城市由于潜在需求大，房屋从成交萎缩到价格回落可能需要很长一段时间;而对于本身人口存量少，同时房地产供应多的三、四线城市，房价泡沫可能被刺破。

　　房价涨幅放缓

　　房价涨幅放缓也正在成为事实，甚至在杭州地区有个别楼盘出现降价。

　　北京惊现巨量住宅存量。由此，有专家预测，未来2～3年内，我国城市房价将回落40%～50%。

　　国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，1月，70个大中城市的房价涨幅放缓明显。新建住宅方面，除了上个月的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州4个城市加入降价队列，下跌城市数量增至6个。而二手房方面，环比下降城市个数也升至13个，较12月增长8个。

　　涨幅方面，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由2013年12月份的0 .51%微降为0.49%。有25个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比2013年12月份有所回落。

　　值得注意的是，一线城市也有放缓迹象。以北京为例，国家统计局发布的2014年1月70个大中城市房价统计数据中，北京新建商品住宅价格指数环比上涨0.5个百分点，涨幅创近15个月新低;而二手住宅价格指数则下降了0.1个百分点，是继2012年6月开始，二手住宅连涨19个月之后出现的首次下滑。

　　三、四线城市的楼市更是面临着整体下滑的趋势，降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，只有五个城市环比增加。而在房价下跌的城市中，有34个是三、四线城市。

　　与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”;不仅西部三、四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三、四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，1月份房价环比上涨的城市个数减少，涨幅稳中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场环境和预期相对稳定;二是受信贷条件收紧、库存压力减小等因素影响，成交量回落，一些城市房价涨幅进一步收窄。

　　涨幅收窄的房价却并未唤起成交量的上升。中原地产研究中心统计数据显示：受春节假期因素等影响，54个城市成交量出现明显下调。截至23日，全国主要的54个城市成交量下调13%。

　　2月17日，相关研究机构发布最新一期的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数与成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。1月份，包括北、上、广、深四大一线城市在内的43个主要城市，超过九成楼市成交量出现环比下跌，三、四线楼市整体销量也延续着2013年下半年以来的低迷态势。据中原地产监测，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低;14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

　　日前更是传出杭州楼盘出现短期内价格大幅下调的情况。中原地产市场总监张大伟表示，在经历持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，在资金面趋紧的情况下，2014年市场出现调整的可能性越来越大。