中国拿地资本增加促使房企扩张海外房市

日前，全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)在深圳发布关于中国资本进军海外房地产投资的报告。报告显示，伴随着中国经济增长日渐庞大，以及国内投资渠道有限，来自包括深圳的中国国内的个人投资者、房企和机构投资者都资金相对充裕，于是他们纷纷将目光投向海外房地产市场，以获得更好的投资回报、拓宽融资渠道、分散风险以及学习国际经验。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，中国个人投资者近年来热衷于海外房地产投资，其主要动机已由传统的移民及子女教育延伸至资产保值及增值;而目前中国房地产企业进军海外则处于试水阶段：包括万科在内的部分先行者意在借富裕人群境外置业的契机拓展海外市场，而另一部分则借此拓宽融资渠道及获取国际经验。

　　个人海外置业，70%付全款

　　调查显示，过去的几年在美国购置私人住宅的海外投资者中，中国个体投资人所占的比例由2007年的5%上升到了2012年的11%，投资总金额达到了90.8亿美元，成为仅次于加拿大的第二大投资群体。

　　“根据中国高净值人群(可投资资产超过1000万人民币的人群)的资产规模估算，未来或有1.1万亿人民币流向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。”陈仲伟介绍说。

　　在他看来，海外置业的高净值人群，是有着共同性的。陈仲伟认为，中国个人投资者近年活跃于投资海外房地产的主要原因有二：一是自发动因。作为国人熟悉的投资品种，个人投资者近年来越发看中海外房地产直接投资带来的资产保值及增值，以及其能兼顾的移民及子女留学等功能。二是无奈之举。中国股市表现持续低迷，国内金融产品品类相对欠缺，而当前日趋严厉的国内房地产投资管控政策原本使有限的境内投资渠道更加局促。“中国人对房产投资相对熟悉，加上资金充裕，在海外购置房产者70%都是一次性付款。”陈仲伟透露。

　　“银行、股票风险大不好做。”陈仲伟说：“国内的房地产行业也因为最近几年出台的各种限制政策而变得很难获得收益了，这是国内个人投资者选择海外投资的重要原因”。并且，调查报告显示：在接下来的几年时间内，个人投资者在海外投资的金额会越来越多，包括美国、加拿大、澳大利亚等为代表的传统移民及留学首选地，预计将会成为一定时期内中国个人投资者进军海外的主流选择。

　　房企去海外，融资成本远低于国内

　　在面临政策性调控导致的销售回款放缓及信贷持续收紧的预期下，包括万科、金地、招商在内的部分房企也进军海外以拓宽融资渠道降低资金成本，提升企业运营的灵活性。陈仲伟告诉记者，在经历了近十年的快速发展之后，国内房地产市场已进入新的发展阶段。拿地难度增加、土地成本上升、日趋激烈的市场竞争、不断增大的市场风险，都对房地产企业的战略及运营管理等方面提出了更为严峻的考验。

　　因此，部分大型房企通过与经验丰富的国外伙伴合作，一方面缩短了自身在海外市场的学习曲线;另一方面更通过吸收先进的海外经验反哺国内实践，进一步提升自身实力。此外，海外多个市场在金融危机之后楼市受创、估值相对较低，或有投资获利机会，陈仲伟表示。

　　国内房企去海外还能有效地扩宽融资渠道。陈仲伟表示，比如万科在去年收购了南联地产，并在2013年3月为全资子公司担保发行8亿美元的5年期定息债券，融资成本仅为2.755%，其成本明显低于国内银行贷款7%-8%的成本，以及信托融资10%的成本。另外，海外融资相比国内还期限长，能有效减轻企业短期偿债压力，从而提高企业灵活性。

　　但陈仲伟也认为，目前中国房地产企业的海外拓展仍处于试水阶段，投资前景亦有待继续观察。“就房地产企业投资目的地而言，美国、加拿大、澳大利亚等透明度高的发达市场以及与国内地域、文化背景相似的香港、新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场将会成为未来开发商进军海外的主战场。”陈仲违表示。

　　此外对于机构投资者而言，陈仲伟说：“虽然目前还未有国内保险机构海外投资的成功案例，但是截至2012年底中国主权基金规模已达1.49万亿美元，居全球之首，中国保险资金成功进军海外指日可待。”